Der französische Immobilienmarkt durchläuft eine Phase regulatorischer Veränderungen, die die Karten für Investoren neu mischt. Ende des Pinel-Systems, Aufkommen des Jeanbrun, Verschärfung der Regeln für die möblierte Vermietung: Jede heute getroffene Immobilieninvestitionsentscheidung hängt von einem präzisen Gesetzgebungszeitplan ab. Die Unterschiede zwischen den verfügbaren Systemen zu messen, ermöglicht es, zu bestimmen, welches tatsächlich zu einem bestimmten Mietprojekt passt.
Pinel, Jeanbrun und LMNP: Vergleich der Mietinvestitionssysteme
Die Wahl eines steuerlichen Rahmens bestimmt die Nettorentabilität einer Immobilieninvestition über deren gesamte Laufzeit. Drei Systeme existieren nebeneinander oder folgen aufeinander, mit sehr unterschiedlichen Logiken.
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| Kriterium | Pinel (bis zum 31.12.2024) | Jeanbrun (LF 2025-2026) | Klassisches LMNP |
|---|---|---|---|
| Art der Immobilie | Neu, kollektiv, Zonen A/A bis/B1 | Neu oder renoviert, kollektiv, ganz Frankreich | Möbliert, neu oder alt |
| Geografische Zonierung | Verbindliche ABC-Zonierung | Aufgehoben | Keine |
| Steuermechanismus | Einkommenssteuerermäßigung | Abschreibung der Immobilie | Abschreibung + Abzug der Kosten |
| Bindungsdauer | 6, 9 oder 12 Jahre | Variabel je nach Gesetz | Keine vorgeschriebene Dauer |
| Verfügbarkeit | Reservierungsvertrag vor dem 31.12.2024 | Gültig ab 2025-2026 | In Kraft (verschärfte Regeln) |
Diese Tabelle hebt einen strukturellen Wandel hervor: der Jeanbrun gibt die ABC-Zonierung auf, die den Pinel auf große Agglomerationen beschränkte. Ein Investor kann nun Mittelstädte ohne regulatorische geografische Einschränkungen anvisieren, was das Spektrum der Möglichkeiten erheblich erweitert.
Die auf invistita.fr verfügbaren Daten ermöglichen es, diese Parameter mit den Mietrenditen nach Stadt zu korrelieren, eine Vergleichsarbeit, die ohne ein spezielles Werkzeug schwer durchzuführen ist.
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Ende des Pinel: das rechtliche Fenster, das die meisten Investoren ignorieren
Das Pinel-System hat offiziell am 31. Dezember 2024 für die Reservierungsverträge geendet. Ein im Senat verabschiedeter Änderungsantrag hat jedoch eine zusätzliche Frist gewährt: Die Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags konnte bis zum 31. März 2025 erfolgen, vorausgesetzt, der Reservierungsvertrag wurde vor der Frist unterzeichnet.
Dieses Fenster von einigen Monaten hat eine asymmetrische Situation geschaffen. Informierte Investoren konnten einen letzten steuerlichen Vorteil des Pinel sichern und hatten drei zusätzliche Monate, um ihren Erwerb abzuschließen. Diejenigen, die gewartet haben, sehen sich einer anderen steuerlichen Landschaft gegenüber.
Was sich heute für einen Mietkauf ändert
Jede nach diesem Fenster unterzeichnete neue Mietinvestition profitiert nicht mehr von der Pinel-Steuerermäßigung. Der Übergang erfolgt zum Jeanbrun-System, das auf einer Abschreibungslogik statt einer direkten Ermäßigung basiert. Der Unterschied ist erheblich: Die Abschreibung reduziert das zu versteuernde Einkommen Jahr für Jahr, während die Pinel-Ermäßigung direkt auf die fällige Steuer angewendet wurde.
Für einen Investor mit moderatem Einkommen kann die Abschreibung weniger sofort wahrnehmbar sein. Für ein Profil mit hoher Besteuerung kann jedoch die über mehrere Jahre kumulierte Abschreibung den früheren Vorteil des Pinel übersteigen.
Möblierte Vermietung LMNP: die verschärften Regeln, die die Rentabilitätsberechnung ändern
Der Status LMNP (nicht-professioneller Vermieter) bleibt das am häufigsten genutzte System für Mietinvestitionen, aber sein regulatorischer Rahmen entwickelt sich weiter. Das Gesetz Le Meur und die jüngsten Anpassungen ändern die Ausübungsbedingungen, insbesondere in stark touristischen Zonen.
- Die Kommunen haben erweiterte Befugnisse, um die kurzfristige möblierte Vermietung einzuschränken, mit Quoten pro Stadtviertel in bestimmten Städten
- Das Mikro-BIC-Regime, das einen attraktiven Pauschalabzug auf die Mieteinnahmen ermöglichte, unterliegt Einschränkungen für Tourismusmöbel
- Die Reintegration der Abschreibungen in die Berechnung der Wertsteigerung beim Verkauf ist ein wiederkehrendes Thema in den parlamentarischen Diskussionen, was die Nettorentabilität beim Ausstieg verändern könnte
Das klassische LMNP in der Langzeitvermietung ist weniger betroffen von diesen Entwicklungen als die saisonale Vermietung. Ein Investor, der eine möblierte Wohnung zur Jahresmiete anvisiert, behält den Großteil des Abschreibungsmechanismus, vorausgesetzt, die Obergrenzen des nicht-professionellen Status werden eingehalten.
Immobilienkredit und Zinssätze: der Faktor, der am meisten auf die Rentabilität drückt
Über die Wahl des steuerlichen Systems hinaus hängt die Rentabilität einer Mietinvestition von den tatsächlichen Kosten des Immobilienkredits ab. Die Zinssätze haben in den letzten Jahren erhebliche Schwankungen erlebt, und ihr Niveau zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Kredits bestimmt die Höhe der Raten über die gesamte Rückzahlungsdauer.
Eine Abweichung von einigen Zehntelpunkten beim Zinssatz kann mehrere Tausend Euro über die gesamte Laufzeit des Kredits ausmachen. Für ein Mietprojekt, bei dem die Mieteinnahmen einen erheblichen Teil der Raten abdecken müssen, bleibt die Verhandlung des Zinssatzes der direkteste Hebel auf die Rentabilität.
Kriterien, die vor der Unterzeichnung eines Kreditangebots überprüft werden sollten
- Der nominale Zinssatz, aber auch der effektive Jahreszins (TAEG), der die Kreditversicherungs- und Bearbeitungsgebühren umfasst
- Die Möglichkeit, die Raten im Falle von Leerständen zu modifizieren oder zu verschieben
- Die Bedingungen für eine vorzeitige Rückzahlung, die entscheidend sind, wenn die Immobilie vor Ablauf des Kredits verkauft wird
- Die Kreditversicherung, die an eine externe Institution delegiert werden kann, um die Gesamtkosten zu senken
Die finanzielle Struktur eines Mietkaufs beschränkt sich nicht auf den Preis der Immobilie. Notarkosten, mögliche Bankgarantien, Arbeiten zur Einhaltung der Energiestandards: jeder nicht antizipierte Posten reduziert die tatsächliche Mietmarge.
Der Immobilienmarkt 2024-2025 belohnt Investoren, die den regulatorischen Zeitplan ebenso gut beherrschen wie die finanziellen Grundlagen. Das Verschwinden des Pinel, das Aufkommen des Jeanbrun und die Verschärfung des LMNP-Rahmens zeichnen die Strategien für Mietinvestitionen neu. Wer die Systeme auf der Grundlage seiner eigenen Besteuerung vergleicht, anstatt auf generische Renditeversprechen zu setzen, gibt sich die Mittel, ein rentables Projekt auf lange Sicht zu entwickeln.